De bouw van een nieuw gezondheidscentrum bij Middenwaard in Heerhugowaard is een stap dichterbij gekomen. Het college gaat overeenkomsten aan voor de grondverkoop en de bouw. Het nieuwe centrum komt te staan aan de Middenweg, naast het Huygens College. Het bestaande centrum in Middenwaard gaat plaats maken voor twee torens met bij elkaar rond 160 woningen. Het college heeft hiervoor een ook een overeenkomst opgesteld.
Het Stadshart rondom de Middenweg is in herontwikkeling. Juni 2025 is de ‘Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West’ door de gemeenteraad vastgesteld, onder andere zodat het college van B&W initiatieven van derden kan toetsen. Die initiatieven zijn er. Naast het Huygens College komt een nieuw medisch centrum met eerstelijns zorg. En de oude locatie van de zorgpartijen bij Middenwaard wordt door twee projectontwikkelaars herontwikkeld naar woningbouw. Met de zorgpartijen en de projectontwikkelaars gaat de gemeente overeenkomsten aan. De gemeenteraad wordt voorgesteld een grondexploitatie te openen.
Voorgesteld besluit
Het college besluit:
1. Een perceel grond naast het Huygens College te verkopen voor de bouw van een nieuw medisch centrum met eerstelijns zorg en hiervoor een koop- en realisatieovereenkomst aan te gaan met MCM Onroerend Goed BV en TCN Heerhugowaard BV (bijlage 1).
2. Een anterieure overeenkomst aan te gaan met Belle-Vue Wonen BV en met Bot Bouw BV voor de ontwikkeling en realisatie van twee woongebouwen met circa 160 woningen op de hoek van de Middenweg en Middenwaard (bijlage 2).
3. De raad voor te stellen de 1 e grondexploitatie van ‘Stadshart Zuid-West Medisch Centrum’ vast te stellen met een positief resultaat van € 33.380,- op netto contante waarde per 1 januari 2025 en een looptijd van 4 jaar (bijlage 3).
4. Op grond van de Gemeentewet (artikel 87 en verder), in samenhang met het belang genoemd in artikel 5 lid 2 sub b van de Wet open overheid (economisch en financieel belang van de gemeente en de betrokken externe partijen) geheimhouding op te leggen op bijlagen 1. tot en met 8.
5. De geheimhouding bedoeld onder beslispunt 4. te laten voortduren tot het moment waarop het college van B&W de geheimhouding opheft.
De gemeente sluit met de zorgpartijen een koop- en realisatieovereenkomst voor de verkoop van gemeentegrond voor de bouw van een nieuw medisch centrum met eerstelijns zorg. In het nieuwe medisch centrum worden onder andere drie huisartsenpraktijken, een tandartspraktijk, een apotheek en een aantal paramedische dienstverleners gehuisvest. Vanuit een actieve grondpolitiek en een regierol van de gemeente wordt deze ontwikkeling mogelijk gemaakt. De gemeenteraad wordt daarom voorgesteld een grondexploitatie te voeren.
De oude gebouwen van de zorgpartijen bij Middenwaard zijn in eigendom gekomen van de Heerhugowaardse ontwikkelaars Bot Bouw BV en Belle-Vue Wonen BV. Zij bereiden woningbouwplannen voor om hier circa 160 woningen in twee gebouwen te realiseren. Woningcorporatie Kennemer Wonen is in beeld om woningen af te nemen. Ook hier heeft de gemeente een regierol, maar geldt faciliterend grondbeleid. Om de woningbouwplannen te kunnen realiseren wordt daarom een anterieure overeenkomst aangegaan met de ontwikkelaars. Het is één overeenkomst van de gemeente met de twee ontwikkelaars. Daarin worden onder andere afspraken gemaakt over kostenverhaal, programma, parkeren, de ontwikkellocatie bouwrijp maken, aanleg van de openbare ruimte en de verkoop van marginale stukjes benodigde gemeentegrond. In de overeenkomst gaat het ook over de beoogde ruimtelijke kwaliteit, in aansluiting op de Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West; een beeldkwaliteitsplan is als een bijlage bij de anterieure overeenkomst gevoegd, vooruitlopend op de ruimtelijke procedures waar college en/of raad later over gaan. Zo is ruimtelijke kwaliteit ook nog eens privaatrechtelijk afdwingbaar.
Het nieuwe medisch centrum past in het vigerende omgevingsplan; de aanvraag
omgevingsvergunning is begin juli ingediend. De afdeling VTH is gemandateerd de vergunning te verlenen. De in juni vastgestelde Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West zorgt voor samenhang tussen de initiatieven. Op basis daarvan worden nog aparte spelregels voor beeldkwaliteit voor de ontwikkeling van woningbouwplannen door het gemeentebestuur vastgesteld. Daarna volgen de formele ruimtelijke procedures voor de woningbouwplannen.
Beoogd effect
Er wordt uitvoering gegeven aan het raadsbesluit van 24 juni 2025 waarmee de raad de Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West vaststelde. De koop- en realisatieovereenkomst en de
te openen grondexploitatie maken (met de omgevingsvergunning) de realisatie van het nieuwe
medisch centrum mogelijk. Het aangaan van de anterieure overeenkomst is een belangrijke
privaatrechtelijke stap in de realisatie van 160 woningen bij Middenwaard.
(Juridisch) kader
Omgevingswet.
Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West.
Woonzorgvisie Dijk en Waard.
Visie Sociaal Domein Dijk en Waard.
Nota Grondbeleid Dijk en Waard.
Grondprijzennotitie 2024-2025 Dijk en Waard.
Beleidsregel voor de toepassing van de Wet Bibob gemeente Dijk en Waard.
Didam-arrest (arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021).
Gemeentewet.
Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).
Argumenten per beslispunt
1. Een perceel grond naast het Huygens College te verkopen voor de bouw van een nieuw
medisch centrum met eerstelijns zorg en hiervoor een koop- en realisatieovereenkomst aan
te gaan met MCM Onroerend Goed BV en TCN Heerhugowaard BV (bijlage 1).
a. Met de verkoop van deze gemeentegrond wordt de realisatie van het nieuwe medisch
centrum mogelijk.
b. De waarde van de grond is conform Grondprijzennotitie 2024-2025 Dijk en Waard
getaxeerd en de voorgenomen grondverkoop is formeel gepubliceerd. De
gemeentelijke beleidsregel rondom de Wet Bibob is van toepassing.
3
2. Een anterieure overeenkomst aan te gaan met Belle-Vue Wonen BV en met Bot Bouw BV
voor de ontwikkeling en realisatie van twee woongebouwen met circa 160 woningen op de
hoek van de Middenweg en Middenwaard (bijlage 2).
a. Met het aangaan van de anterieure overeenkomst maakt de gemeente de bouw van
de nieuwe woongebouwen mogelijk, passend in de Ruimtelijke Deelvisie Stadshart
Zuid-West.
Met de realisatie van circa 160 woningen, waarvan 30% in de sociale huur, wordt
weer een aanzienlijk deel van de woningbouwopgave ingevuld. De
woningbouwplannen moeten voldoen aan gemeentelijk beleid. Bovenal moeten de
bouwplannen voldoen aan de Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West waarmee dit
deel van het Stadshart een kwaliteitsimpuls krijgt.
b. Met het aangaan van de anterieure overeenkomst maakt de gemeente afspraken met
de ontwikkelaars die op hun eigen grond ontwikkelen.
Er worden afspraken gemaakt over onder andere het wettelijk verplicht
kostenverhaal, programma, parkeren, bouwrijp maken, aanleg van de openbare
ruimte en de verkoop van marginale stukjes benodigde gemeentegrond. Ook worden
al afspraken gemaakt over de beoogde ruimtelijke kwaliteit. Er wordt in de anterieure
overeenkomst verwezen naar de Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West en alvast
naar spelregels voor beeldkwaliteit die later door het gemeentebestuur worden
vastgesteld.
3. De raad voor te stellen de 1 e grondexploitatie ‘Stadshart Zuid-West Medisch Centrum’ vast te
stellen met een positief resultaat van € 33.380,- op netto contante waarde per 1 januari 2025
en een looptijd van 4 jaar (bijlage 3).
a. De raad heeft de bevoegdheid voor het openen en vaststellen van grondexploitaties.
Deze bevoegdheid van de raad vloeit voort uit het budgetrecht dat de raad heeft bij
het vaststellen van de begroting, artikel 189 van de Gemeentewet.
b. Met de vaststelling van de grondexploitatie geeft de raad goedkeuring voor de
aanwending van financiële middelen voor de ontwikkeling van deze grond.
Al in 2025 komen zo budgetten beschikbaar voor verdere planontwikkeling en voor
het bouwrijp maken van de gronden. De grondverkoop wordt als opbrengst
ingerekend.
4. Op grond van de Gemeentewet (artikel 87 en verder), in samenhang met het belang
genoemd in artikel 5 lid 2 sub b van de Wet open overheid (economisch en financieel belang
van de gemeente en de betrokken externe partijen) geheimhouding op te leggen op de
bijlagen 1. tot en met 8.
a. In de overeenkomsten en bijbehorende bijlagen staan vertrouwelijke, financiële
informatie over de afspraken tussen partijen.
Het openbaar maken van deze gegevens schaadt de belangen van de zorgpartijen,
de ontwikkelaars en de gemeente.
5. De geheimhouding bedoeld onder beslispunt 4. te laten voortduren tot het moment waarop
het college van B&W de geheimhouding opheft.
4
Kanttekeningen en risico’s
Ten aanzien van overeenkomsten met zorgpartijen en de ontwikkelaars
Zorgpartijen en ontwikkelaars zouden kunnen afzien van ontwikkeling. De overeenkomsten
voorzien in die situatie en gemeentelijke kosten zijn dan al verhaald. Gezien de
eigendomsposities, de voortgang in de publiek-private samenwerking, de aanvraag
omgevingsvergunning voor het medisch centrum en het actuele ruimtelijke kader van de
Deelvisie Stadshart Zuid-West, is het zeer onwaarschijnlijk dat deze initiatieven geen doorgang
vinden.
Ten aanzien van actieve grondpolitiek, de grondexploitatie
Over het algemeen geldt: hoe langer de looptijd en hoe groter de omvang van de verwachte
kasstromen, hoe groter het schattingsrisico van de grondexploitatie. Het verwachte resultaat van
de grondexploitatie is uiteindelijk afhankelijk van toekomstige gebeurtenissen die van invloed
kunnen zijn op de raming van nog te maken kosten en opbrengsten. Dit is op voorhand niet exact
te bepalen. De grondexploitatie heeft echter een beperkte looptijd, de grondverkoop is voorbereid
en de aanvraag omgevingsvergunning voor het nieuwe zorgcentrum is ingediend. Het doel van
de grondexploitatie is grip en sturing te houden op de financiën van deze gebiedsontwikkeling in
Stadshart Zuid-West. Er wordt periodiek verantwoording over afgelegd aan de gemeenteraad.
Vooralsnog wordt aangenomen dat het verwachte resultaat van de grondexploitatie van
€33.380,- (op netto contante waarde) toereikend is om de risico’s van de grondexploitatie op te
vangen. Dit betekent dat op dit moment geen beroep wordt gedaan op het weerstandsvermogen
(NARIS). Conform de Nota Grondbeleid Dijk en Waard wordt minimaal één keer per jaar de
risicoanalyse geactualiseerd.
Alternatieven
Niet van toepassing. Dit is uitgebreid aan de orde gekomen bij collegebesluitvorming over de
Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West.
Samenwerking en participatie
Niet van toepassing op de voorgestelde besluiten voor ontwikkeling en financiën. Samenwerking
en participatie is al uitgebreid aan de orde gekomen bij de college- en raadsbesluitvorming over
de Ruimtelijke Deelvisie Stadshart Zuid-West.
Financiën
Actief grondbeleid, de grondexploitatie Stadshart Zuid-West Medisch Centrum
De grondexploitatie Stadshart Zuid-West Medisch Centrum kent een positief resultaat van
€ 33.380,- op netto contante waarde per 1 januari 2025. De verwachte looptijd is 4 jaar. De totale
kosten in de grondexploitatie worden geraamd op € 396.000,-. De nog te maken kosten bestaan
onder andere uit kosten voor bouw- en woonrijp maken, plankosten en rente. De opbrengsten in
de grondexploitatie zijn getaxeerd op € 434.000,- en bestaan uit de nog te realiseren
gronduitgifte. Voor een uitgebreidere toelichting op de grondexploitatie wordt verwezen naar
bijlage 3.
Faciliterend grondbeleid, de twee woningbouwplannen
De financiën bij deze facilitaire ontwikkeling bestaan uit een mix van kosten, opbrengsten en
afdrachten. De opbrengsten bestaan uit het wettelijk kostenverhaal, overige financiële bijdragen
en verkoop van marginale stukjes gemeentegrond. Dit is in de anterieure overeenkomsten
geregeld. Verder zal er gebruik gemaakt worden van cofinanciering bestaande uit opgespaard
5
onderhoudsbudget uit de Voorziening WKW en subsidies. De Flexibele Schil-regeling voor
Versnelling van Woningbouw van de provincie Noord-Holland is van toepassing.
De kosten in deze facilitaire ontwikkeling bestaan uit de plankosten en de inrichting van het
openbaar gebied op kwalitatieve en klimaatadaptieve wijze. De afdrachten bestaan onder andere
uit de afdracht aan de reserve voor bovenwijkse (infra)voorzieningen. De verwachting is dat deze
facilitaire ontwikkeling hiermee kostendekkend is.
Personele gevolgen
Dit voorstel komt voort uit het project Stadshart Zuid-West en kan worden uitgevoerd binnen de
beschikbare ambtelijke capaciteit.
Communicatie
Niet van toepassing
Uitvoering
Een gemotiveerde zakelijke weergave van de verkoop van de bouwgrond voor het
nieuwe medisch centrum is i.h.k.v. het Didam-arrest al op 25 juli 2025 gepubliceerd.
Een gemotiveerde zakelijke weergave van de anterieure overeenkomst zal conform
Omgevingswet formeel worden gepubliceerd op de gemeentelijke website Dijk en
Waard.
Al de overeenkomsten met de zorgpartijen en de ontwikkelaars zullen in oktober 2025
worden ondertekend. De gemeentelijk gebiedsontwikkelaar is daartoe gemandateerd.
De omgevingsvergunning voor het nieuwe zorgcentrum is door de aannemer ingediend
en door de gemeentelijke Afdeling VTH in behandeling genomen. De aannemer nodigt
direct na het zomerreces omwonenden uit voor een informatieavond. De Afdeling VTH
is gemandateerd om uiteindelijke de omgevingsvergunning af te geven.
De start bouw van het nieuwe medisch centrum is voorzien in november 2025.
De grondexploitatie Stadshart Zuid-West Medisch Centrum zal minimaal één keer per
jaar worden herzien in het kader van de jaarrekening. In de paragraaf ‘Grondbeleid’ bij
de jaarrekening, in de programmabegroting en met de Meerjaren Prognose
Grondexploitaties (MPG) wordt gerapporteerd over de voortgang.